小宅當道 新婚首購族新選擇

媽咪寶貝 4月號 NO.142

採訪撰文/吳慧敏
諮詢/信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德
模型提供/誠品信義蘇打檸檬手創娃娃屋(02-87893388*1527)
攝影/那仕達

在臺灣,龍年生子潮再現,但整體生育率下降已成事實,或是只擬定生養一胎的計畫。此外,社會結構造成小家庭數不斷增加,直接衝擊居住方式的轉變,古有明訓:「有土斯有財」,但是面對房價高漲的現代社會卻是人人大喊居不易!但您知道嗎?在都會區的小宅成交比,則是逐漸成為現代夫妻的購屋新首選。

 

無殼蝸牛爬上夢夢屋

無論是小資女孩或是小資家庭總是希望擁有一間夢夢屋,一間家人共享的溫馨處所,能夠打造遮風避雨與安身立命的小天地。只是,在房價居高不下的今日,小資民眾選在都會區購屋的環境條件卻是越來越嚴苛,網路宅神便曾在媒體上公開樂當租屋族的好處。的確,面對臺北都會區的嚴峻生存條件,動輒千萬起跳的房子並非百姓負擔起的甜蜜,但仍是有許多人認為買下屬於自己的一間房屋,儘管需要背著沉重的房貸,也好過當個無殼蝸牛;或是經年累月為房東養房子,面臨租約到期無法續租的窘境。
 
就租屋與購屋的利弊分析,信義區不動產企劃研究室專案經理曾敬德便指出,以目前貸款利率約在2%上下,租屋未必比購屋划算。若將眼光放遠,同樣選擇兩房一廳做比較,以一間總價800萬的房屋,再貸款600萬,概抓每個月需要支付的利息為1萬元,一年12萬;租屋每個月可能也需要支付1.2萬(都會區未必能以此價格租到好房屋),無論是購屋或租屋,一年試算下來的租金與利息價錢差不多,但租屋卻是在替房東養房子。曾敬德經理提到:「房貸是一種償還動作,也是一種存房子的概念。」其次讓房貸養成儲蓄的責任感,若是未來有遷居的考慮,也可做為置產的準備。
 
房貸是一種償還動作,也是一種存房子的概念。
 
何謂小宅
所謂小宅,以大臺北地區的坪數來看,約指25坪以下(登記坪數)的房屋;以房間數來看,指的是2房(1房、1+12房)格局。只要符合其中一項者,便稱之為「小宅」。走出大臺北,只要坪數在35坪以下的房子,不管是2房或是21房產品,均可稱為小宅(小宅概念與首購房雷同)。
(資料來源:信義房屋)
 
首購族新歡都會區小宅當道
但是在房價高漲的今日,儘管將眼光放遠,眼前的房價負擔卻是眼睜睜的擺在眼前。我們想問問對一般小資家庭來說,都會區真的居住大不易嗎?曾敬德經理表示,就大臺北都會區來說,兩房一廳早已成為新婚一族或是育兒家庭的首購新趨勢,又稱為小宅。
 
小宅的好處除了讓想要買房的家庭相對減輕經濟負擔外,未來有計畫轉手也不怕找不到買方。根據信義房屋從20082011年的調查資料顯示,全臺主要都會區小宅成交占比,在大臺北都會區比例明顯較其他屋型高,以下表所示201125以下的臺北市小宅成交占比合計約4成,新北市合計約45%,近年來已呈現出小宅交易的穩定數。
 

 

地區
產品類型
2008
2009
2010
2011
臺北市
15
11.3%
11.2%
13.3%
18.0%
1525
20.8%
19.3%
21.6%
22.8%
新北市
15
21.9%
20.9%
22.4%
21.8%
1525
37.1%
34.0%
31.7%
32.9%

 

(資料來源:信義房屋)
 
新北市小宅交易的比例高於臺北市的原因,在於首購族群會因為房價排擠效應選擇在新北市買房(臺北市小宅總價約需一千萬以上,新北市約需七、八百萬)。其次,以新婚夫妻或是育有一兒的家庭而言,實際上到孩子進小學就讀前,空間運用綽綽有餘。再者,曾敬德經理表示,小宅的需求量極少受到經濟影響,買賣之間呈現穩定狀況,換句話說容易購入也容易轉售,等到孩子長大或是再添家庭生力軍時,想要轉賣換購三房時,可將轉售出的資金直接做為自備款。
 
全臺走一遭 房價大不同
臺北市的平均房價,以市中心來看大約是新北市的一倍,離開大臺北市區,通常房價呈現一字頭的區段,以桃園、新竹、臺中、高雄等同樣是都會區來說,一般民眾只要經濟所得維持正常,購屋選擇反而不會造成太大的負擔,30以上的房屋也往往成為首購商品。
 
買房先看口袋深不深
新婚夫妻構築愛的小窩,通常會選擇在婚前抑或婚後覓屋,曾敬德經理建議購屋前需要先評估與衡量經濟狀況,除了自備款,也要看清楚貸款成數的條件限定,記得做好雙方的財務規畫,再注意每個月房貸支出的比例不要超過所得收入的1/3,如此一來,多餘的錢才能充分運用以備不時之需,也能兼顧生活品質喔。
曾敬德經理表示,針對名下尚未有房子的首購族,如果和銀行往來的信用條件沒有太差,能夠選擇的貸款方式和條件都不錯,同時再注意當下公告的浮動利率,選擇何種貸款方式與金額對自己有利。另一方面,也記得預留一筆裝修、裝潢或是購買家具等費用。此外,跟建商購屋或是透過房仲業者買房,也可注意是否有促銷優惠,對於小資家庭來說,相對也可省下一筆金額。
 
優良的房仲業者完成交屋後,才是服務的開始。
 
同場加映→青年安心成家方案
2009年「青年安心成家」方案正式上路,提供前2200萬元之零利率房貸補貼或每戶每月最高3,600元租金補貼,可享一生兩次兩年200萬無息貸款。但必須注意申請期限、首購申請者的年齡須介於2040歲間;且結婚未滿2年或育有未滿20歲子女之青年家庭,新婚夫妻則必須在2年內完成結婚登記;育有子女的首購族,子女年齡也不得超過20歲,另考量有換屋需求者平均年齡較購屋者之年齡高,申請換屋者之年齡上限為45歲。
 
詳請請見內政部營建署網站「青年安心成家作業規定」(101年度青年安心成家方案預計於101年3月下旬公告)
 
睜大眼 購屋學問多
購屋管道千百種
無論租屋或是買房,過程中的奔波相信對有經驗的人來說,實則期待盼望,卻又苦不堪言。購屋的管道有許多種,有人聽取親朋好友的建議;選擇親自到大樓管理委員會詢問;直接連絡房東看房;或是到房仲網站、店頭尋屋,購屋管道不脫上述幾點。曾敬德經理表示,以目前來說購屋管道的主流方式將會透過房仲業者,相對較有保障,以信義房屋來說,則是提供防範海砂屋、輻射屋,漏水保固、成屋履約保證及凶宅保障系統。
 
透過房仲業者的初步檢核,也能針對消費者提出的購屋條件進行篩選的動作,免去勞累往返,或是到達售屋現場赫然發現與當初設定的條件不符,耗費無謂的時間成本。此外,即使交屋後碰到屋況等問題,仍是可就雙方簽訂的合約中,給予保障。曾敬德經理表示,優良的房仲業者完成交屋後,才是服務的開始,後續當消費者有任何需求,也能盡力給予協調或處理。
 
雖然有些消費者認為何必多花一筆房屋仲介費,往另一面思考,交屋後一旦發生問題,事後付出的金額遠遠超過仲介費的支出;或是不知道該從何解決屋況糾紛;再者時間成本也被浪費;最後的結果不如預期,造成天外飛來的財產損害。
 
預售屋、新成屋、中古屋
房屋類型有許多種:像是公寓、透天厝、電梯華廈等;空間格局也有許多種:套房、兩房一廳、三房兩廳等;還有一個便是民眾最常聽到的預售屋、新成屋、中古屋。
 
曾敬德經理表示,房仲業者大多承接中古屋的銷售,預售屋或是新成屋通常由建商、開發商自售或是委託代銷業者,透過樣品屋或是接待中心直接展售。但這不代表委託房仲業者就只能買中古屋,常有房地產投資客將一手房等到景氣好時留到二手市場轉手出售。
 
相信一部分的人喜歡新成屋的感覺勝於中古屋,曾敬德經理提醒消費者,預售屋的優點可以讓前期的付款較為輕鬆,或是投資置產獲利出售;其缺點則是常常在交屋後發生空間大小、格局環境明顯與樣品屋出現落差,建議交屋前仔細檢查,多方留意,也可以帶著一把捲尺到樣品屋實際測量空間距離,避免簽約交屋後一連串的房屋糾紛。
 
預售屋、新成屋、中古屋
經理表示,新成屋與中古屋沒有嚴格定義分別,有人認為1年內才新成屋屋,有人則認為3年或5年內,都算是新成屋,超過5年的才算是中古屋,基本上只要屋齡新穎,採用現代化的設計與建材,市場還是會以新成屋視之,與一輛新車,一旦落地後,就成為二手車相比,有些許落差。
 
地點、環境評估
曾敬德經理表示,就購屋人的購屋行為會挑自己熟悉的商圈,不偏離方便的生活機能,熟悉的交通路線或是通勤模式,建議通勤上的搭車時間已不超過30分鐘為上限。此外,也要衡量日後若是貝比出生後,孩子由誰照顧的距離選擇(例如交由家人照顧),或是托嬰、教育、社區環境複雜程度等問題。
 
就小宅的地點選擇,曾敬德經理表示,除了購屋人熟悉的商圈外,建議選擇交通發達處,大臺北都會區呈現新北市環繞臺北市的環狀動線,例如板橋、三重、蘆洲、中和等,新莊線、土城等屬於第二環狀區,房價又略於上述地段,因為捷運的開通也吸引首購族的熱門點,不妨就經濟、環境、交通、日後的空間運用納入買房考量。
 
坪數、空間運用
兩房一廳的主流商品,通常適合新婚夫妻或是育有一兒的小家庭,在空間規劃上,可預留小孩房,或是先充當書房、客房等多元用途,因為空間不大,重點以簡單為主。但就坪數來說,25上下多被規劃成兩房,但也因不同地區會出現大坪數規劃成兩房的案例(需要清楚是否在扣除公設後仍保有1720的坪數)也有像是寸土寸金的臺北市,其小宅坪數相較於其他縣市,縮小許多。另外要提醒的是,就15以下的房子(常見套房產品),可能會有貸款成數較低問題。
 
看房、簽約、成交3部曲
東摸摸西瞧瞧一起看房去
每一次親臨售屋現場都讓人充滿期待與好奇,畢竟為了構築一間愛的小窩,豈不令人雀躍,但也別忘了睜大您的眼睛認真瞧瞧,用手摸摸、敲敲一番:硬體設備是否牢固完整、磁磚是否有鋪好、是否有漏水、空間動線、隔間採光等問題。
 
曾敬德經理指出,新成屋的優點是購入做為自宅使用,不需要大動空間格局或是管線汰換、磁磚重鋪等重新翻修,更無須在室內大動土木一番,房價相對上也較高,但要注意建商是否有偷工減料的問題發生。購買中古屋時,加上是多年居住的老房子,可能會面臨老舊管線、裝潢不適合等問題,必須預留一筆裝修費。此外,也要特別注意過去的老房子是否有海砂屋、輻射屋等問題。
 
通常選擇一個優良房仲業者,將提供屋主一份不動產說明書,針對房屋狀況做勾選,藉此簽名以示負責。儘管看屋時房仲業者都會陪同,消費者最好看屋時就先看清楚,以免交屋後產生糾紛,無論如何都要認真仔細喔。
 
婚前vs.婚後簽約登記大不同
一旦決定買下心中的夢夢屋後,簽約文件一定要一字一句看清楚,曾敬德經理表示,像是土地權狀、房子權狀、買賣契約書、清楚點名是否移交的設備等,注意付款期程,貸款條件是否通過……。一旦簽約後代書進行完既定的流程後,必須等到雙方正式交屋後就完成買賣交易。
 
若是夫妻雙方購屋登記,最大差別在於婚前與婚後。夫或妻的財產分為婚前財產與婚後財產,由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者,推定為婚後財產;不能證明為夫或妻所有之財產,推定為夫妻共有。
 
夢夢屋達陣
歷經辛苦看房簽約後,終於等到交屋之際。曾敬德經理表示,無論哪種類型的房屋,交屋的流程大抵相同。唯一不同在於預售屋的付款方式和工期進度,必須在買賣契約書上清楚載明,包括訂金、簽約金、開工費用、工程款付款時間、款項與金額等。購買預售屋交屋時,在點交前也要特別驗收房屋品質,從內到社區公設都是消費者需要考慮的權益問題喔。
 
小宅挑屋術
根據信義房屋的研究資料顯示,民眾在選購小宅時可從以下幾點做為考量要點:
1有育兒打算,一併考量學區
2頂客族優先考慮交通
3機能成熟、交通方便區域
4單層戶數不宜過多,避免出入份子複雜
5小心夾層屋等的安全與合法性(1+1常指主臥+小和室,不會有不合法問題)
6是否鄰近嫌惡設施,如變電箱、高壓電塔、墳墓等
7屋齡逾20年套房不要碰,還要留意套房的貸款問題
8最好每間房有對外窗
9買房前衡量家具擺設
(資料來源:信義房屋)
 
 
曾敬德
學歷:輔仁大學新聞系
經歷:蘋果日報地產記者
現職:信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德
 
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老公的大寶貝與小寶貝~媽咪寶貝

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